[부동산 공부] 주상복합이 저렴한 이유(단점)

최근에 아파트 시장에 대한 방향성이 바뀌면서 무주택자인 나는 사는 곳 주변인 영등포 아파트와 부동산 시세에 관심이 많아졌다.

계속 여러 아파트 단지의 가격을 팔로우하던 중 포레나 영등포 센트럴이라는 주상복합 아파트의 20평형대 매물이 9억 9천에 나와 있는 것을 보고 조사했는데 오피스텔도 아니고 주상복합인데 아물리 소형 단지라 하더라도 역이랑 연결되고 주변이 빠르게 개발 중인 아파트가 구축 아파트와 가격이 비슷하다는 게 의아했다.

그래서 주상복합 아파트가 저렴한 이유를 조사해 보기로 했다.

과거에는 주상복합 아파트에 대한 이야기가
1. 관리비가 비싸다. 
2. 환기가 잘 안 된다.
3. 보안에 취약하다. 등등의 이야기가 많았으나 요즘 짓는 주상복합 아파트는 정말 잘 짓는다.
동선 다 따로 설계돼 있으며 보안도 잘되어 있고 관리비도 일반 아파트와 큰 차이 안나고 환기도 모두 시스템화 되어가는 추세라 잘된다.

그렇다면 핵심은 용적률이다. 주상복합 아파트는 주로 상업용지에 짓기 때문에 용적률을 쫙쫙 높게 뽑아낼 수가 있다. 일반 아파트는 지금 신축 아파트 지어도 300% 대지만 대표적인 주상복합 아파트인 타워 필리스는 용적률이 900%이다. 용적률 900%라고 생각하면 부수어서 다시 지어도 1500% 이렇게 못 짓기 때문에 사업성이 안 나오는 것이다.

그러므로 주상복합 아파트에 대한 투자 방향은 시세 차익으로 갈 수 밖에는 없다. 주상복합 아파트도 처음 신축 아파트일 때는 같이 올라가다가 한 15년 차쯤 되면 일반 아파트와 상승률 차이가 벌어지기 시작한다.
이유는 재건축 이슈 때문인데 25년 차가 넘어가면 재건축이 가능한 30년 차가 가까워 지기 때문에 재건축을 기대하는 여러가지 소문들이 돌면서 프리미엄이 붙기 시작하기 때문이다. 하지만 주상복합 아파트에서는 이러한 것을 기대하기가 어렵다. 주변 발전과 외부적인 호재들 그리고 대세 상승기에 따른 시세 차익만 노릴 수 있는 것이다.

그러므로 비슷한 선택지가 있다면 일반 아파트가 좋은 것이고, 저렴한 가격의 주상복합 아파트를 구매하게 된다면 노후화가 시작되는 10년~15년 후에는 탈출하는 것이 좋은 전력이 될 수 있겠다는 생각이 들었다.