[부동산 공부] 용적률과 대지 지분이란?

부동산으로 돈을 벌 수 있는 방법은 시세차익과 재개발, 재건축인데 최근 1기 신도시 재건축이 뜨거운 감자로 떠오르고 있다.

대통령 당선 이후 1기 신도시 재건축을 중장기 과제로 검토한다는 속도조절에 대한 이야기가 부각된 이후 후폭풍이 불자 인수위에서는 다시 차질 없이 추진한다고 연일 해명을 거듭하고 있을 정도로 1기 신도시는 노후된 건물과 그 당시 부실공사로 인해 주민들이 불안에 떨고 더 나은 주거환경을 바라고 있다.

개인적인 생각이지만 현재 부동산 하락기이기도 하기에 건설사들은 사업성을 고려하여 재건축 추진에 소극적일 것 같고, 정부에서는 향후 총선에서 다시 1기 신도시를 만지작 거리지 않을까 싶다.


어찌 됬든 재건축이 추진되기 전 대략적 사업성을 확인하기 위해서는 용적률과 세대당 평균 대지 지분에 대한 이해가 필수이다. 이를 위해 용적률가 대지 면적에 대해서 정리해 보고자 한다.

[용적률]
용적률은 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율이다. 쉽게 말하자면 땅의 활용률인 것이다. 대지면적 100평인 땅의 연면적이 100평의 건축물을 2층으로 쌓는다고 하면 용적률은 몇 프로가 될까? 대지 면적은 100평이고 연 면적은 총 200평이니 용적률은 200%가 된다.

 

 

 

아파트로 예를 들면 용적률이 250%인 용도 지역의 땅에 125%의 용적률을 가진 구축 아파트가 있다고 가정하면 이 아파트를 허물고 재건축을 할 경우 남아 있는 125%의 용적률을 활용하여 추가로 아파트를 신축할 수 있게 된다.

그럼 추가로 신축된 이곳은 일반 분양으로 분양할 수 있어 조합의 수익이 발생하게 되어 추가분담금이 줄어들거나 추가적인 수익을 올릴 수 있게 된다. 따라서 구축 아파트의 용적률이 낮을수록 재건축 사업성이 좋아지게 되는 것이다.

 

[대지 지분]
세대당 평균 대지 지분은 총 대지 면적에서 세대 수로 나눈 것으로 한 세대당 평균 몇 평의 땅을 가지고 있는지를 알 수 있다. 1500평의 땅에 100세대가 살고 있다고 하면 세대당 평균 대리 지분은 15평이 되는 것이다.
세대당 평균 대지 지분이 클수록 땅을 많이 가진 것으로 좋으며 보통 최소 15평 이상은 되어야 재건축 사업성이 나온다고 간주한다.

용적률 250% 기준으로 25평 아파트를 건축하는데는 9.75평 34평 아파트는 13.25평이 대략 필요하다. 재건축을 할 때 세대당 평균 대지 지분이 최소 15평은 되어야 조합원의 34평 아파트를 한 채 짓고 나머지 땅으로 일반 분양을 하여 분담금을 줄일 수 있다.

정리하자면 재건축 사업성이 높은 단지를 선별하기 위해서는 용적률이 낮고 세대 당 평균 대지 지분은 클수록 사업성이 좋은 단지이다. PC로 아실을 사용하면 용적률과 대지 지분 필터를 동시에 걸어 확인할 수 있다. 다만 대지 지분 필터는 평균이 아니므로 제일 낮은 평수의 대지 지분을 직접 확인해보는 것이 필요하다.

용적률과 대지지분만으로 재건축이 결정되지는 않다. 조합원들의 의지가 중요하고, 유물도 발굴되면 안 되고 각 이해관계들의 충돌이라던가 여러 가지 요소들이 있다. 하지만 사업성이 좋지 않으면 저런 장애물들을 만나기 전부터 재건축 추진이 어려움으로 공부하고 선별해볼 필요성이 있다.