13억인데 비역세권? 고척푸르지오힐스테이트 실거주자 입장에서 본 심층 분석

[직접 임장 분석] 13억인데 비역세권? 고척푸르지오힐스테이트 실거주자 입장에서 본 심층 분석

서울 구로구 고척동에 15년 만에 새롭게 들어서는 고척푸르지오힐스테이트. 지난 주말 직접 임장을 다녀온 후 실거주자 관점에서 이 아파트의 입지, 교통, 학군, 소음 문제, 그리고 가격 경쟁력까지 냉정하게 분석해보았습니다.

 

10억이 넘는 가격에도 불구하고 비역세권이라는 단점을 가진 이 아파트, 과연 청약해볼 가치가 있을까요?

고척푸르지오힐스테이트, 무엇이 다른가?

고척푸르지오힐스테이트는 구로구 고척동 4구역 재개발 사업으로 탄생한 단지입니다. 2014년 정비구역으로 지정된 이후 조합 설립부터 관리처분계획 인가, 철거까지 약 10년이 걸린 장기 프로젝트였습니다.

 

총 983세대 중 576세대가 일반분양되는 대형 단지로, 고척동에는 15년 만에 공급되는 신축 아파트라는 점에서 기대를 모으고 있습니다.

 

현장에 도착했을 때 가장 먼저 눈에 띈 것은 인근의 벽산베스트블루밍 아파트와 비교했을 때 확실히 규모가 크다는 점이었습니다.

고척동 일대에서는 보기 드문 대단지로, 앞으로 인근 253번지에도 추가 재개발이 예정되어 있어 향후 주거환경 개선 가능성이 높아 보였습니다.

실거주 환경: 교통과 생활 인프라는?

대중교통: 역세권은 아니지만 버스망은 우수

임장 중 가장 큰 단점으로 느껴진 것은 역시 지하철 접근성이었습니다. 사실상 이 단지는 지하철역이 도보권 내에 없는 전형적인 비역세권 아파트입니다.

 

개봉역과 양천구청역이 거리상으로는 비슷하게 느껴지지만, 실제로 둘 다 도보로 15분 이상 소요됩니다.

특히 양천구청역으로 가려면 추가로 고척시장역 정류장에서 버스를 타고 갈산초 후문 정류장에서 내려 양천구청역까지 약 10분을 더 걸어야 합니다.

 

개봉역은 단지 서쪽 경남아파트 정류장에서 905번, 또는 단지 남측 정류장에서 9로06번 버스를 이용하면 좀 더 편하게 접근할 수 있습니다.

다행히 버스 노선은 꽤 잘 갖춰져 있습니다. 고척시장역 정류장을 이용하면:

• 600번: 여의도, 광화문역으로 이어지는 황금노선
• 5712번: 가산디지털단지 방면
• 6515번: 영등포역, 노량진 방면

따라서 서울 주요 업무지역으로의 대중교통 접근성 자체는 버스 노선을 이용하면 어느 정도 확보됩니다.

차량 이용: 경인로가 핵심, 하지만 정체도 심각

차량을 이용할 경우에는 경인로가 핵심 도로 역할을 하는데, 이 도로를 통해 여의도 방면으로 출퇴근이 가능합니다.

그러나 경인로와 서부간선도로 모두 상습 정체가 심각해서 출퇴근 시간대에는 어느 방향으로 가더라도 정체를 피하기 어렵다고 느껴졌습니다. 특히 화곡역 인근은 교통 정체가 매우 심각했습니다.

상권: 코스트코와 아이파크몰이 강점

고척푸르지오힐스테이트의 가장 큰 장점 중 하나는 도보 10분 거리에 아이파크몰과 코스트코 고척점이 있다는 것입니다.

특히 코스트코 고척점은 상업시설에 입점한 국내 최초 코스트코로, 약 16,000㎡ 규모의 전국 최대 매장입니다.

다만 대형 백화점이나 영화관 등 복합 쇼핑시설은 인근에 없고, 영등포 타임스퀘어나 현대백화점 목동점을 이용해야 합니다.

교육 환경: 초중은 가깝지만 학업 성취도는?

단지 인근에는 고척초등학교와 고척중학교가 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다.

 

이 학교들이 학업 성취도 면에서 뛰어나다고 할 순 없지만, 가까운 거리에 초중학교가 있다는 것은 분명 장점입니다. 고등학교의 경우에는 대중교통을 이용해 통학해야 하지만, 거리 자체는 멀지 않습니다.

 

지리적으로 양천구 목동 학원가와 가까워서 목동의 사교육 인프라를 활용할 수 있다는 점은 학부모 입장에서 매력적이라고 느껴졌습니다.

 

교통 호재: 신구로선 광역철도는 실현될까?

가장 큰 교통 호재로 거론되는 것은 단지 인근을 지나는 신구로선 광역철도 계획입니다. 신구로선은 경기도 시흥 대야동부터 부천 옥길, 서울 항동을 거쳐 목동까지 연결하는 광역전철입니다.

 

이 철도 노선이 들어오는 것은 오랜 고척동 주민들의 숙원사업이었는데, 다행히 2021년 국토부 제4차 국가철도망 구축계획에 정식 포함되어 추진 근거를 확보했습니다.

2023년에는 민간투자사업 제안서가 제출되어 적격성 검토가 진행 중입니다.

 

그러나 이 철도는 이르면 2026년에 기본계획이 수립되고, 이후 설계와 착공을 거쳐 2030년대 초반 개통을 목표로 하고 있어 당장은 체감할 수 있는 호재가 아닙니다.

미래 역세권 기대를 갖고 접근할 수는 있지만, 입주 후 10년 가까이는 차량과 버스에 의존해야 한다는 점을 감안해야 합니다.

소음 문제: 가장 큰 단점은 항공기 소음

임장 중 가장 인상적이었던 점은 실제로 현장에서 체감한 항공기 소음이었습니다.

고척동 일대는 김포공항 이착륙 경로 아래에 위치해 항공기 소음 대책 지역으로 지정되어 있는데, 고척푸르지오힐스테이트 단지에서도 2~3분 간격으로 머리 위를 지나가는 비행기 소음이 뚜렷하게 들렸습니다.

 

특히 김포공항은 국내선 이용객이 많아 오전 6시부터 밤 11시까지 약 2~4분마다 항공기가 운항합니다.

소음 영향 지도를 통해 데시벨 수준을 확인해보니, 항공기가 지나갈 때 약 65데시벨 정도의 소음이 측정됐습니다.

WHO에 따르면 60데시벨 이상의 소음에서는 수면 장애, 80데시벨 이상에서는 청력 장애가 발생할 수 있다고 하는데, 고척동은 이를 상회하는 소음을 반복적으로 겪는 셈입니다.

 

실거주자 입장에서는 창문을 자주 닫아야 하고, 대화나 수면 시 방해를 받을 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

정부 보상제도를 통해 냉방비 지원 등을 받을 수 있지만, 소음 자체를 없앨 수는 없다는 점이 가장 큰 단점입니다.

분양가 분석: 12억이 넘는 가격, 합리적일까?

고척푸르지오힐스테이트의 분양가는 84타입 기준 최고 12억 4천만 원, 59타입 기준 최고 9억 9천만 원대로 책정되었습니다.

평당 가격으로 보면 3,700만 원 후반대로, 주변 기존 아파트 시세와 비교하면 약 2억 원 가까이 비싼 수준입니다.

 

이렇게 높은 분양가의 가장 큰 원인은 급등한 공사비입니다. 시공사 선정 당시 2019년에는 평당 공사비가 447만 원이었지만, 최근에는 약 717만 원으로 60% 가까이 상승했습니다.

게다가 서울 전체적으로 민간 아파트 분양가가 꾸준히 오르는 추세라는 점도 영향을 미쳤습니다.

제가 생각하는 인근 사례를 비교해보면:

1. 호반서밋 개봉: 2020년 구로구 개봉동에서 317세대 규모로 분양된 이 단지는 중견 건설사 브랜드, 작은 단지 규모 등으로 인해 미분양이 지속되고 있습니다.
2. 이편한세상 서울대입구 1,2차: 관악구 봉천동의 이 아파트는 두 단지를 합쳐 2,000세대가 넘는 대단지지만 완전한 역세권은 아닙니다. 그럼에도 대단지라는 강점으로 2019년 8억 원 수준에서 거래된 입주권 가격이 현재 크게 상승했습니다.
3. 롯데캐슬 골드파크 1차: 금천구 독산동의 이 아파트는 서울 외곽에 위치했지만 약 1,700세대 이상의 대단지 브랜드 아파트로 지역 내 랜드마크가 되었습니다. 2015년 5억 원 이내였던 분양권 가격이 현재 11억 원 수준까지 상승했습니다.

 

결론: 청약할 가치가 있을까?

고척푸르지오힐스테이트를 종합적으로 분석해본 결과, 실거주자 입장에서 이 아파트의 가치는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

장점:

• 15년 만에 공급되는 고척동 내 최대 규모 신축 아파트
• 대단지의 브랜드 프리미엄 기대
• 도보 10분 거리의 코스트코와 아이파크몰
• 초중학교 도보 이용 가능
• 목동 학원가와의 접근성
• 미래 신구로선 개통 기대

단점:

• 완전한 비역세권 (지하철역 도보 15분 이상)
• 항공기 소음 문제 (65데시벨 수준, 2~4분 간격)
• 출퇴근 시간대 교통 정체 심각
• 주변 시세보다 약 2억 원 높은 분양가

실거주자 입장에서는 내가 도로망이나 버스로 출퇴근해도 괜찮은지, 항공기 소음은 어느 정도까지 감수할 수 있는지, 현재 분양가가 부담스러운 만큼 그만큼의 미래 가치를 볼 수 있을지를 따져봐야 합니다.

 

물론 지하철 역세권이 아니라는 약점으로 인해 투자 수요의 유입은 제한적이겠지만, 실수요자 입장에서는 대단지 신축 아파트가 제공하는 편리함과 희소성이라는 장점도 무시할 수 없습니다.

 

역세권 단지보다는 시세 상승폭이 제한적일 가능성이 높지만, 이런 점이 오히려 청약 가점이 낮은 실수요자에게는 기회가 될 수도 있습니다.

 

제 판단으로는 소음에 민감하지 않고, 버스 중심의 교통환경을 받아들일 수 있다면, 그리고 10년 이상 장기 거주 계획이 있다면 고려해볼 만하다고 생각합니다.

 

하지만 단기 시세차익을 목적으로 한다면 비추천합니다.

 

여러분들도 본인의 상황에 맞게 이러한 장단점을 꼼꼼히 따져보시고, 신중하게 청약 결정을 내리시길 바랍니다.

앞으로도 더 많은 부동산 정보와 임장 후기로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다!